Итак, у вас большие амбиции в отношении участка собственности. Вы верите, что станете лучшим новым владельцем. Рынок согласен? Есть ли у банка? Вот как вы узнаете.

Недвижимость уже давно является излюбленным вложением средств для тех, кто хочет построить долгосрочное богатство для поколений. Позвольте нам помочь вам сориентироваться в этом классе активов, подписавшись на наше подробное руководство по инвестированию в недвижимость.

* Отправляя электронное письмо, вы соглашаетесь с тем, что мы будем информировать вас об обновлениях нашего веб-сайта и о других продуктах и ​​услугах, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать. Вы можете отписаться в любое время. Пожалуйста, прочтите нашеЗаявление о конфиденциальностииУсловия использования .

Девелоперы, инвесторы, градостроители, районные комитеты, семьи собственников и другие заинтересованные стороны обычно имеют противоречивые мнения о том, что лучше всего для данной части собственности, но система, которая устанавливает долларовую стоимость, является системой «наивысшего и наилучшего использования» ( HBU). В ходе этого процесса объект оценивается по нескольким критериям, ключевым показателем которых является рентабельность. Наиболее эффективное и эффективное использование помогает понять, какой вид капитального ремонта или ремонта может потребоваться объекту недвижимости, и оно может не соответствовать другим факторам, таким как историческое значение или социальное влияние. С другой стороны, может. Это не идеальная система, но что касается фильтрации всех планов, которые не имеют смысла с финансовой, юридической или физической точки зрения, это эффективный анализ рынка.

Определение наилучшего и наилучшего использования недвижимости

Наилучшее и эффективное использование определяется как наиболее продуктивное с финансовой точки зрения использование собственности. Он принимает во внимание не только существующую структуру и использование, но и потенциальную ценность, которая может быть связана с альтернативными вариантами использования. Существует несколько параметров, оценок покупателей и анализа рынка, которые определяют наиболее эффективное и эффективное использование недвижимости.

Кто / что определяет наиболее эффективное и эффективное использование?

Оценщики - это профессионалы в области недвижимости, которые определяют наиболее эффективное использование отдельных объектов недвижимости. По данным Appraisal Institute, они оценивают следующее:

«Разумно вероятное и законное использование пустой земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо, и которое приводит к наивысшей стоимости».

Они используют четыре разных теста, чтобы оценить это. Каждый ориентирован на один из конкретных тестов для HBU. Эти:

1. Какие варианты использования физически возможны?

Неважно, насколько высоки чьи-то амбиции в отношении собственности, если сама земля не может поддерживать эти планы. Таким образом, первый тест рассматривает такие геологические факторы, как:

  • Какой размер и форма партии?
  • На что похожи подземные воды?
  • Топография земли.
  • Погода в этом районе.

2. Разрешено ли использование законом?

Это не сравнивает законную деятельность с незаконной, а вместо этого рассматривает:

  • Ограничительные условия. .
  • Юридическая допустимость

3. Будет ли это целесообразным с финансовой точки зрения?

Здесь в игру вступает тщательный анализ рынка. Оценщик рассматривает:

    .
  • Оценка денежных потоков.
  • Прогнозы подоходного налога и инфляции.
  • Если целью является возможная перепродажа, реалистичен ли предлагаемый покупателем план ремонта и перепродажи?

4. Будет ли предлагаемое использование максимально продуктивным?

Это оценивается не с точки зрения деятельности, а с точки зрения оценки риска. Рассматриваемые факторы включают:

  • Каковы мотивы человека, делающего предложение?
  • Есть ли у потенциального покупателя финансовые ресурсы, чтобы не только завершить эту сделку, но и поддержать свои планы?
  • Что предложенные улучшения собственности повлияют на общину?
  • Ожидание будущих выгод, основанное на будущих разработках или тенденциях в сообществе (например, улучшение шоссе, новые общественные пространства, коммерческие разработки в стадии реализации).
  • Какая самая высокая внутренняя норма доходности (IRR) может быть достигнута при разумном уровне риска?

При оценке потенциала посылки оценщик не принимает во внимание эмоциональную привязанность к структуре или обусловленные эмоциями нереалистичные ожидания относительно того, какой потенциал таит посылка. Напротив, в процессе оценки используются факты и уравнения для создания воронки, посредством которой многие потенциальные применения фильтруются до только возможных. Они проводят анализ рыночных сил; они учитывают такие факторы, как сервитуты и выдающееся владение; и они рассматривают все возможные варианты использования. Они также учитывают стоимость земли и участников рынка.

В то время как некоторые люди считают, что оценка потенциальной ценности несуществующей структуры является субъективной, оценщики стараются проводить оценку на основе имеющихся данных в максимально возможной степени. Для этого они используют один из трех разных подходов.

1. Подход сравнения продаж

За что недавно были проданы сопоставимые объекты недвижимости в том же районе? Какие особенности собственности (например, удобства, размер участка) делают ее менее или более высокой по сравнению с сопоставимой недвижимостью, и увеличат ли предлагаемые улучшения ее потенциал для достижения максимальной прибыльности?

2. Затратный подход

Сколько будет стоить перестройка имущества за вычетом начисленной амортизации. Это часто используется для общественных зданий, таких как школы и библиотеки, потому что эти структуры не обеспечивают максимальной прибыльности с чисто финансовой точки зрения, но они жизненно важны для сообщества.

3. Доходный подход

Рассматривает доход, полученный от собственности для ее владельца, и возможность его увеличения.

Как другие здания могут повлиять на максимально эффективное и эффективное использование собственности?

Во многих отношениях аналогичные здания или соседние здания имеют наибольшее влияние на оценку собственности как наиболее эффективного и наилучшего использования. Если оценщик использует подход сравнения продаж, он использует другие аналогичные свойства, чтобы измерить потенциал того, который он оценивает. Если они используют доходный подход, они смотрят, какой доход приносит существующая недвижимость, и сравнивают его с рыночной стоимостью в районе. Это означает, что потенциальный покупатель не может вступить в серьезные переговоры о покупке объекта недвижимости, не изучив другие здания по соседству.

Это даже касается тех случаев, когда вы ремонтируете и переворачиваете дома или пытаетесь купить дуплекс и сдавать в аренду половину доходной собственности. Даже эти относительно небольшие операции будут подлежать оценочному отчету до того, как банк займёт деньги. Кроме того, в наши дни потенциальные покупатели могут с легкостью получать информацию с помощью таких инструментов, как Redfin, который всегда перечисляет три недавних продажи аналогичных домов по соседству на той же странице, что и недвижимость, указанная в списке, поэтому любой, кто смотрит, может увидеть, какова рыночная стоимость.

Какие условия недвижимости связаны с максимальным и наилучшим использованием?

Различные концепции экономической теории играют роль в определении наилучшего и наилучшего использования недвижимости.

Полезность

Иногда это показатель теста №4, а не «продуктивность». Чем недвижимость в настоящее время или потенциально может быть полезна для владельцев, арендаторов и соседей? Может ли это стать более полезным? Выгоднее?

Замена

Во сколько обойдется покупка полностью сопоставимого объекта недвижимости, то есть такого же объекта недвижимости и такого же качества? Это устанавливает верхний предел стоимости, но также устанавливает некоторые параметры относительно того, как долго девелопер или инвестор должен разумно преследовать только один конкретный объект собственности, если поблизости есть несколько одинаково желательных заменителей.

Вклад

Какие предлагаемые улучшения способствуют наиболее эффективному и эффективному использованию собственности? Во многих случаях покупатели могут захотеть отремонтировать здание или перепрофилировать его таким образом, чтобы оно не было максимально эффективным, и в этом случае, независимо от того, насколько дороги или интересны предлагаемые ими улучшения, на самом деле они не вносят свой вклад.

Насколько важен документ HBU для определения стоимости недвижимости?

Это неотъемлемая часть процесса. Хотя он может быть несовершенным, он предоставляет подробную оценку гиперлокального рынка, на котором находится недвижимость, а также различные анализы осуществимости со всех точек зрения.

11% сверхбогатых клянутся этими инвестициями ...

Самые богатые в мире нажили состояния разными способами, но у многих из них есть одна общая черта: они сделали недвижимость основной частью своей инвестиционной стратегии. Из всех способов, которыми сверхбогатые нажили состояния, недвижимость в 3 к 1 опередила все остальные.

Если вы тоже хотите инвестировать как самый богатый в мире, у нас есть полное руководство о том, что вам нужно, чтобы сделать первые шаги. Сделайте первый шаг к реальному богатству, получив бесплатную копию сегодня. Просто нажмите здесь, чтобы получить бесплатное руководство.