Цены на жилье вырвали мечту о домовладении из отчаянно цепляющихся рук миллионов. Бесчисленное количество арендаторов даже не мечтают об этом, потому что они вынуждены нести все возрастающее бремя арендной платы. И в довершение ко всему, богатые продолжают становиться еще богаче: фондовый рынок переживает бум, домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в капитале с начала рецессии, связанной с COVID-19, а личные сбережения растут для большинства домохозяйств с более высокими доходами.

Войдите, сцена направо: Уолл-стрит.

Некоторые люди в ярости из-за сообщений о том, что институциональные инвесторы (часто частные инвестиционные компании) увеличивают спрос на дома и подталкивают вверх цены. Ранее в этом году Wall Street Journal писала, что «инвесторы в погоне за доходностью скупают дома на одну семью» и «конкурируют с обычными американцами». Торговая площадка сообщила то же самое, отметив, что одному покупателю предлагалось шесть раз перебить ставку за наличные. Инман пишет, что потребители «все больше конкурируют с институциональными инвесторами». И Real Deal идет еще дальше, утверждая, что одной из «основных причин стремительного роста цен на самом деле является огромная покупательская активность институциональных инвесторов».

Недавняя ветка в Твиттере обвиняет BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, в покупке «каждого отдельного семейного дома, который они могут найти. и перебить цену обычных покупателей жилья », стало вирусным, что побудило даже Дж. Д. Вэнса, автора « Hillbilly Elegy » , разыгрывающего место в Сенате США в Огайо, обвинить« левых »в игнорировании ситуации из-за инициатив BlackRock по корпоративному разнообразию.

Blackrock проводит инвестиционную стратегию, которая затруднит доступ молодых американцев к собственному дому. Левые проигнорируют это, потому что Blackrock взяла на себя обязательство проводить «расовые проверки» и прочую ерунду разнообразия. https://t.co/lgtb3xSlO9

- JD Vance (@ JDVance1) 9 июня 2021 г.

Важно понимать, что институциональные инвесторы играют небольшую роль на американском рынке жилья. Хотя есть крупные фирмы, продающие квартиры и другие многоквартирные дома, традиционно не было такого же уровня инвестиций в односемейные дома. Инвесторы, стремящиеся к доходности, обратились на рынок недвижимости, потому что он стал очень выгодным местом для вложения денег. И главная причина, по которой он стал настолько прибыльным, - это уже существующая нехватка жилья, созданная местными органами власти и некоторыми домовладельцами, стремящимися заблокировать строительство новых домов, что привело к нехватке жилья почти в 4 миллиона по всей стране.

Инвесторы идут туда, где есть доходность. Они стремятся максимизировать прибыль и сталкиваются с сильным давлением с целью вернуть большую прибыль акционерам. Хотите их остановить? Постройте больше домов, убедитесь, что они не могут иметь большую долю рынка и вести хищнические действия, и уменьшите стимул для тех, кто стремится к дальнейшему превращению рынка в товар.

Да, конечно, но крупнейшим инвестором не является Blackrock. Это американские домовладельцы. И у них уже есть точно такой же стимул. https://t.co/1VxpZyyKf9

- Джейк Анбиндер (@JakeAnbinder) 10 июня 2021 г.

Есть еще поводы для беспокойства. Институциональные инвесторы могут перевернуть дома и выставить цену некоторым потенциальным покупателям, и они могут оказаться значительно худшими арендодателями. А частный капитал во многих случаях заслужил дурную репутацию: увеличивая вероятность увольнений, когда эти фирмы приобретают компании, имея теневые связи с неожиданными медицинскими счетами на людей. И есть опасения по поводу того, что может произойти, если институциональные инвесторы смогут получить значительный контроль над местными рынками жилья - например, повысить арендную плату выше рыночной ставки.

Однако идея о том, что институциональные инвесторы каким-то образом в значительной степени виноваты в нынешней катастрофе на рынке жилья, ошибочна и скрывает реальную проблему. Цены на жилье стремительно растут из-за исторически низкого предложения, низких ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что самое большое поколение в истории Америки выходит на рынок в поисках жилья для начинающих.

Рождение институционального инвестора в частный дом

После Великой рецессии миллионы домов, лишенных права выкупа, попали на рынок из-за кратера экономики. Инвесторы вмешались, чтобы купить эту недвижимость, когда цены упали и родилась новая отрасль: институциональный инвестор / домовладелец для одной семьи.

Во многих отношениях это был необходимый источник спроса для кризисного сектора экономики. Инвесторы были единственными, кто скупал эти дома, и, согласно исследованию Федеральной резервной системы, их выход на рынок «похоже, поддержал цены на жилье в тех районах, где он сконцентрирован». Это означает, что это могло помочь стабилизировать определенные рынки жилья, поскольку очень немногие люди были в состоянии покупать дома, когда разразился финансовый кризис.

Институциональные инвесторы «выросли в 2010-2013 годах, покупая проблемную недвижимость, которую никто другой не купил бы, и фактически выставили площадку на рынок, поэтому они предоставили очень, очень ценную услугу и в основном очистили проблемный рынок, многие из которых требуется ремонт », - пояснила Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute.

Но когда пыль осела, некоторые люди были возмущены, увидев дома в своих кварталах, которые когда-то принадлежали семьям со средним доходом, которые были переданы для получения прибыли или навсегда превращены в аренду на одну семью.

В прошлогодней статье New York Times Magazine Франческа Мари задокументировала вопиющий вред, причиненный этими домовладельцами борющимся американцам. Дом одного человека был продан частной инвестиционной компании, которая вынудила арендатора взять на себя обязанности, обычно возлагаемые на домовладельца, такие как «устранение плесени, озеленение [и] детекторы угарного газа». Дом, который снимала другая женщина, кишел крысами и тараканами. Существует множество историй о бесчисленных сборах и угрозе иметь дело с гигантским предприятием, с которым арендатор по своей сути имеет большую асимметрию власти и информации.

Мари объясняет проблемы, связанные с «этим новым поколением арендодателей с частным капиталом», с их горячим желанием вернуть своим акционерам двузначную прибыль. Это стимул, который привел к таким моделям, как непомерные сборы и обременительные требования при аренде - и такой, который не почувствовали бы мелкие инвесторы и семейные домовладельцы.

Однако это не означает, что мелкие арендодатели обязательно лучше или менее склонны к эксплуатации, чем крупные инвесторы. В статье New York Times от 2017 года отмечается, что «некоторые более мелкие арендодатели не полностью понимают законы об арендаторах или просто игнорируют их. Арендуйте у семейного домовладельца, и вы можете получить договор аренды, неформальный договор, который даст вам гибкость или оставит вас обоих в шатком положении ».

Но исследования, проведенные до Covid-19, показывают, что институциональные инвесторы все еще были очень маленькими игроками. Мари сообщила, что к 2016 году частные инвестиционные компании приобрели более 200 000 домов - это небольшая часть от общего числа в Америке. В исследовательском документе 2018 года отмечается, что на этих инвесторов «приходится менее 1 процента всех единиц односемейного жилья в США».

Но если за последний год цены резко выросли, неужели институциональные инвесторы стали гораздо более крупными игроками?

Институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшую долю американского рынка жилья.

Многие статьи, в которых утверждается, что институциональные инвесторы поднимают цены на дома для одной семьи и конкурируют со средними покупателями жилья, основаны на исследованиях John Burns Real Estate Consulting. Один даже утверждал, что инвесторы являются «основной причиной» горячего рынка, что не является тем, что подробно описано в исследовании Джона Бернса. Фактически, в отчете прямо говорится, что США «сегодня не находятся в пузыре цен на жилье, вызванном инвесторами».

В отчете указано, что доля от общего объема продаж жилья, приходящаяся на покупки инвесторами, фактически снизилась за последний год. И даже на пике в 2013 году (когда регулярные продажи достигли минимума из-за рецессии), он достиг лишь 29 процентов от общего объема продаж. По оценкам компании, в прошлом году на долю инвесторов приходится около 20 процентов продаж жилья.

Важно отметить, что это число приходится не только на институциональных инвесторов, но и на всех, кто не просто покупает дом для своего основного места жительства - включая людей, покупающих вторые дома или арендуемых на время отпуска, семейных домовладельцев и мелких инвесторов, меняющих дома. ради прибыли. Согласно Marketplace, в него также могут входить так называемые iBuyers, инвесторы, которые «делают мгновенные денежные предложения на дома и вскоре продают их». И да, в него также могут входить такие фирмы, как BlackRock. Джон Бернс изучил дома, в которых налоговая декларация на имущество ведется по адресу, отличному от адреса самого дома, и Рик Паласиос, директор по исследованиям в фирме, объяснил, что по этим данным невозможно сказать, какой компонент этих продаж поступает непосредственно из Инвесторы института.

Существует множество существующих исследований, которые показывают, что институциональные инвесторы составляют очень небольшую долю в пуле инвесторов. Гудман процитировал исследование, опубликованное ранее в этом году, которое показало, что институциональные операторы владели всего 300000 односемейных домов в 2019 году. В контексте исследования исследователи отмечают, что существует примерно 15 миллионов одноквартирных отдельных домов для аренды на одну семью. (Всего в США около 80 миллионов отдельно стоящих домов на одну семью.)

Исследование 2015 года показало, что на крупные инвесторы приходилось от 1 до 2 процентов всех покупок для одной семьи с 2012 по 2014 год, в то время как другие инвесторы составляли от 18 до 19 процентов. Они также обнаружили, что институциональные инвесторы с большей вероятностью будут покупать дома в районах, «где меньшее количество жителей может иметь право на получение ипотеки», что снижает вероятность того, что они будут конкурировать с обычными покупателями жилья. Исследование CoreLogic не только дало аналогичные результаты, но и написало, что они не могут сделать вывод о том, что инвесторы конкурировали с обычными покупателями жилья: «Возможные инвесторы заполняют пустоту на рынках, где меньше спрос со стороны владельцев и арендаторов».

Вполне возможно, что эта тенденция изменилась за последние пару лет или может измениться в ближайшие годы, поскольку институциональные инвесторы смотрят на громадный рынок жилья и решают принять более активное участие. Но, по крайней мере, сейчас они кажутся очень маленькими игроками.

John Burns Real Estate Consulting, LLC

Данные Redfin показывают, что покупательский спрос на вторичные дома увеличился почти на 178 процентов с апреля 2020 года по апрель 2021 года (апрель 2020 года был дном спроса, но, как вы можете видеть из графика ниже, спрос на вторичное жилье значительно превысил спрос до рецессии. ) Возможно, что значительное количество этих покупок инвесторами происходит от покупателей вторичного жилья.

Однако, внимательно присмотревшись к некоторым субрынкам, Джон Бернс обнаружил очень высокую активность инвесторов. В Неаполе, штат Флорида, группа обнаружила, что продажи для инвесторов выросли на 57 процентов в годовом исчислении. В Форт-Уолтоне, Флорида, эти продажи выросли на 65%; а во Флагстаффе, штат Аризона, и Пунта-Горда, штат Флорида, объем продаж для инвесторов увеличился на 50% и более. Опять же, это не обязательно означает институциональных инвесторов.

Главный анекдот Marketplace в истории под названием «Институциональные инвесторы по-прежнему конкурируют за покупателей жилья» - о покупателе, впервые сделавшем ставку на шесть домов, и его предложение было перебито предложениями за наличные. Но все наличные не обязательно означают институциональных инвесторов. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые люди используют предложения исключительно за наличные, чтобы выиграть войну заявок, которая резко возросла за последний год.

«Покупки за наличные во Флориде в основном совершаются людьми, которые переезжают сюда из других штатов, чтобы купить второй дом или пенсионную собственность», - сказала агент Tampa Redfin Венди Петерсон в пресс-релизе Redfin.

Гудман объясняет, что традиционно институциональные инвесторы не конкурировали с обычными людьми, пытающимися купить дома, потому что их лучшая инвестиция - это покупка дома, нуждающегося в серьезном ремонте, который будет «очень трудным для собственника». Это работает для крупных фирм, потому что они могут добиться экономии за счет масштаба, нанимая собственных строительных и ремонтных рабочих или занижая цену, предлагая подрядчикам стабильную работу для нескольких домов.

«Когда институциональному инвестору требуется [20 000 долларов] или 30 000 долларов на ремонт, это стоило бы вам или мне [40 000 долларов] - 50 000 долларов, если бы мы знали, что нужно сделать», - добавил Гудман. «Кроме того, домовладельцу действительно сложно финансировать этот ремонт. . Вот где настоящее сравнительное преимущество, и это действительно те дома, в которых они преуспевают и в которых они специализируются ». В общем, это не дома, которые домовладельцы хотят покупать; институциональные инвесторы фактически конкурируют с другими типами инвесторов, например, с обычными людьми, которые зарабатывают на жизнь продажей недвижимости.

На столь конкурентном рынке вполне разумно, что инвесторы могут конкурировать с людьми, желающими покупать дома, от которых они обычно отказываются из-за ремонта. Но тут просто возникает вопрос: почему рынок жилья такой конкурентный? (Подробнее об этом позже.)

Поступают сообщения об увеличении размеров институциональных инвесторов, но даже с учетом этих новых приобретений они все еще составляют очень небольшую часть рынка. По данным Bloomberg, Invesco Real Estate поддерживает Mynd Management, чтобы потратить до 5 миллиардов долларов на покупку 20 000 домов на одну семью в США в течение следующих трех лет. Bloomberg также сообщил, что другой фонд (который управляет канадскими пенсиями) инвестирует 700 миллионов долларов в аренду для одной семьи. Business Insider сообщил о данных Redfin, согласно которым инвесторы потратили рекордные 77 миллиардов долларов на покупку жилья за последние два квартала 2020 года - всего 55000 домов и 39000 домов на одну семью. Кроме того, сюда входили и другие типы инвесторов, которые не покупают эти дома для сдачи в аренду, а покупают их для ремонта и продажи.

Основы низкого предложения домов, низких ставок по ипотечным кредитам и выхода миллионов миллениалов на рынок жилья, вооруженных более высокими личными сбережениями, помогают объяснить большую часть того, почему рынок жилья вышел из-под контроля за последний год. По данным Национального совета по аренде домов, лоббистской группы по аренде односемейных домов, «на компании по аренде домов на одну семью приходилось менее 0,14 процента приобретенных домов» и всего 0,09 процента чистых домов, если учесть тот факт, что многие дома для одной семьи. семейные инвесторы в аренду также продавали дома.

Но эти фундаментальные факторы также являются причиной того, что институциональные инвесторы, вероятно, продолжат выходить на эти рынки. Они указывают на то, что цены будут продолжать расти в обозримом будущем (хотя и менее резкими темпами, чем в прошлом году). Это стимулировало существование рынка «построенных для аренды». Вместо того, чтобы просто скупать существующие дома, институциональные инвесторы строят их так, чтобы напрямую сдавать их в аренду.

Хотя они не виноваты в нынешних бедствиях на рынке жилья, это не значит, что этого не может произойти в будущем.

Хорошее, плохое и неопределенное в отношении институциональных инвесторов

Плюс: институциональные инвесторы могут обеспечить постоянный рынок жилья в США, гарантируя, что всегда будет некоторый спрос, чтобы удержать критически важную отрасль от полного краха.

«Когда рынок замедляется и наступает рецессия, жилье становится суперцикличным, и [институциональные инвесторы] будут приходить и покупать все это время», - сказал Паласиос Vox. «Они, на наш взгляд, помогут поддержать и помогут снизить цены на жилье. Если вы домовладелец, во время следующей рецессии вы можете сказать: «Я действительно благодарен этим группам». Вся экономика сильно страдает, когда цены на жилье достигают нижнего предела. Так что, если у нас теперь есть институциональная индустрия, которая смягчит этот удар, я думаю, что это хорошо ».

По словам Лорен Ламби-Хэнсон, исследователя из Федерального резервного банка Филадельфии, 28 процентов восстановления цен на недвижимость после достижения дна во время Великой рецессии можно объяснить ролью институциональных покупателей.

В некотором смысле может быть проще регулировать более крупные предприятия - существуют формальные соглашения и юристы, знакомые с законами о справедливом жилищном обеспечении и местной защитой арендаторов, и правительство может проводить аудит сотен квартир в массовом порядке, вместо того, чтобы пытаться перейти к мелкому арендодателю за небольшим арендодателем, что было бы крайне неэффективно.

Даже если институциональные инвесторы конкурируют с домовладельцами за существующие дома, это не означает, что они просто снимают дом с рынка - это просто означает, что они превращают его в арендуемую недвижимость. Поскольку арендаторы в среднем менее богаты, чем потенциальные домовладельцы, отвечающие требованиям ипотечного кредита, институциональные инвесторы могут создавать больше жилья для малообеспеченных американцев. Традиционно в привлекательных кварталах не было аренды на одну семью, что делало невозможным проживание в них менее обеспеченных людей. Это может начать меняться.

В вышеупомянутом документе Amherst Holdings и ФРС исследователи обнаружили, что, хотя увеличение активности институциональных инвесторов приводит к повышению цен на жилье, оно также приводит к увеличению количества арендных единиц. Они отмечают, что вполне возможно, что институциональные инвесторы просто лучше «выбирали районы, которые в любом случае испытали бы больший рост цен».

В исследовательском документе 2018 года, в котором рассматривалось влияние REIT (инвестиционные фонды недвижимости, также известные как институциональные инвесторы) аренды на одну семью в Нэшвилле, штат Теннесси, говорится, что инвесторы в аренду на одну семью, как правило, концентрируются в «несколько менее разнообразных» сообществах, где жильцы имели «Более высокий уровень образования. более высокие медианные доходы домохозяйств и более низкие уровни бедности и безработицы ». Это указывает на то, что жилищный фонд, который переводится из жилищного фонда, занимаемого владельцами, в арендуемое, в основном не принадлежит маргинализированным общинам.

Лэмби-Хэнсон утверждала, что «в нашем исследовании действительно нет никаких доказательств того, что институциональные инвесторы привели к повышению арендной платы или увеличению количества выселений для нашей выборки округов, отслеживаемых в период восстановления».

Плохое: стимулы институциональных инвесторов к получению прибыли и максимальной отдачи акционерам - это причина срезать как можно больше углов. Истории, подобные той, которую описывает Мари в своей статье в журнале New York Times, пугают, и ясно, что даже если было бы проще контролировать более крупные организации, неясно, действительно ли кто-то будет это делать. А в отсутствие государственных сторожевых псов арендаторы столкнулись бы с гораздо большей асимметрией власти, чем с мелкими арендодателями. Например, армия юристов и бюрократии может усложнить жизнь арендаторам, которые имеют жалобы или обслуживаются с необоснованной оплатой.

И если цены на недвижимость продолжат расти, это означает, что растущее богатство будет сосредоточено в руках этих корпораций. Если бы эти дома были заняты собственниками, они были бы сосредоточены в руках домовладельцев. В прошлогодней статье в Washington Post сенатор Элизабет Уоррен и Кэрролл Файф, директор калифорнийской жилищной некоммерческой организации, утверждали, что это разрешает еще один «захват недвижимости частным капиталом». снова предоставит Уолл-стрит карт-бланш на использование национального кризиса для осуществления массовой передачи богатства из поколения в поколение от уязвимых американцев к корпорациям ».

Есть также опасения, что, поскольку эта аренда на одну семью сосредоточена на определенных рынках, институциональные инвесторы могут получить рыночную власть и повысить арендную плату, поскольку они столкнутся с уменьшением конкуренции со стороны других арендодателей.

Обозреватель Bloomberg Opinion Конор Сен сказал мне, что он обеспокоен тем, что «если [институциональные инвесторы] увидят это, как Amazon в 2005 году, и через годы они захотят быть в 100 раз больше, я не думаю, что многие американцы захотят этого ... потому что будет очень мало домов начального уровня для покупки и есть только возможности для аренды ».

Неясно: как все это повлияет на рынок жилья, домовладение и потребность в изобилии жилья?

Есть пузырь на рынке жилья?

Многие из этих дискуссий происходят из-за того, что люди не хотят обращать внимание на основную причину, по которой рынок жилья в настоящее время выходит из-под контроля: явный дефицит жилья, который сделал недвижимость таким привлекательным вложением. Борьба с потенциальными олигополиями, асимметрией власти между арендодателями и арендаторами, высокой арендной платой и чрезмерно высокими ценами на жилье начинается с обеспечения изобилия жилья. И есть убедительные доказательства того, что институциональных инвесторов привлекают рынки, где предложение жилья ограничено. Исследование CoreLogic показало, что инвесторов привлекают рынки с высокой арендной платой, а на более узких рынках наблюдается «более значительный рост активности инвесторов».

Invitation Homes, крупнейший в стране поставщик аренды жилья на одну семью, прямо написал, что он «инвестирует [и] в рынки, которые, как мы ожидаем, продемонстрируют меньшее количество новых предложений, более сильный рост числа рабочих мест и рост числа домохозяйств», а также в местах с «множественными факторами спроса, такими как как близость к крупным центрам занятости, желаемым школам и транспортным коридорам ». По сути, он стремится инвестировать в районы с большим количеством рабочих мест, где, как он ожидает, местные органы власти будут продолжать блокировать подачу нового жилья, даже когда все больше людей пытаются туда переехать.

Некоторые высказывали опасения, что это может привести к лоббированию этих инвесторов против увеличения жилищного строительства в этих общинах. Однако здесь есть противодействие: сами арендаторы, которые хотели бы снижения арендной платы.

Возможно, что увеличение доли арендаторов на этих рынках фактически сократит количество людей, рефлекторно выступающих против более доступного жилья. Сен приводит такой аргумент в Bloomberg:

В районе, где сегодня полно домовладельцев на одну семью, если застройщик предлагает большой жилой комплекс, близлежащие жители, вероятно, явятся на собрания местных властей, обеспокоенные влиянием дополнительного предложения жилья на их стоимость дома. Но в сообществе, построенном для сдачи в аренду, предложение дополнительного жилья с высокой плотностью населения означает потенциально более низкую арендную плату для существующих арендаторов, а не потерю стоимости жилья ».

Это означает, что может появиться более доступное жилье в районах, где аренда на одну семью занимает большую долю рынка.

Роль институциональных инвесторов все еще изучается, но популярность повествования наталкивается на нечто опасное: людям нужен удобный бугимен, а когда они его получают, они часто игнорируют структурные проблемы, с которыми труднее бороться. Недостаточное предложение жилья является результатом того, что местные жители десятилетиями выступали против строительства новых домов. Это не то, что можно обвинить в жадности Уолл-стрит и гнусных действиях частной инвестиционной компании. И это намного тяжелее для переваривания.

Миллионы обращаются к Vox, чтобы понять, что происходит в новостях. Наша миссия никогда не была более важной, чем в данный момент: расширить возможности через понимание. Финансовые взносы наших читателей являются важной частью поддержки нашей ресурсоемкой работы и помогают нам сделать нашу журналистику бесплатной для всех. Пожалуйста, подумайте о том, чтобы сделать взнос в Vox уже сегодня всего от 3 долларов.